A permuta consiste no negócio jurídico em que uma das partes entrega um bem em troca de outro, sem a contraprestação em dinheiro como elemento essencial (torna).
Segundo o art. 533 do Código Civil se aplica à troca as disposições referentes à compra e venda, com algumas modificações: “I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante”.
Pois bem, no setor imobiliário as operações de permutas de imóveis são bastante utilizadas para viabilização de incorporações pelo País, principalmente na modalidade entrega futura (promessa de permuta), onde o proprietário do imóvel transmite total ou parcialmente o terreno para construção de empreendimento pelo incorporador, que por sua vez, assume o risco do negócio e se compromete a entregar, uma ou algumas unidades autônomas que serão construídas.
Essa transação geralmente se revela vantajosa para as partes envolvidas no negócio jurídico, pois de um lado, o incorporador reduzirá seus custos, tendo em vista que não utilizará imediatamente dinheiro disponível em caixa para o início das obras, e do outro, o proprietário do terreno receberá unidades imobiliárias do empreendimento com maior liquidez no mercado para alienação ou locação, além da própria valorização do imóvel.
Em relação ao tema, a Receita Federal, na IN SRF nº 107, de 1988, no item 1.1, definiu que “se considera permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes o pagamento de parcela complementar em dinheiro aqui denominada torna”.
Pela relevância dessas operações para o setor imobiliário, e o elevado número de empresas incorporadoras optantes pelo regime de lucro presumido em função da simplicidade e economia fiscal, passou-se a questionar se a permuta, com ou sem torna (complementação em dinheiro), constitui receita bruta para fins de IRPJ e CSLL.
A base de cálculo do IRPJ e CSLL dos contribuintes que exploram atividades imobiliárias no lucro presumido será determinada mediante a aplicação do percentual de 8% (oito por cento), e 12% (doze por cento), respectivamente, sobre a receita bruta auferida mensalmente, deduzida das devoluções, vendas canceladas e dos descontos incondicionais concedidos (arts. 15 e 20 da Lei n° 9.249/1995, c/c art. 25 da Lei n° 9.430/1996).
O conceito de receita não pode ser confundido com o mero ingresso de recurso na entidade, pois ao contrário deste, integra de maneira definitiva ao patrimônio sem qualquer reserva ou condição.
Por essa perspectiva nas operações de permuta de imóveis, o valor recebido a título na troca não se caracteriza como receita bruta, pois na realidade existe apenas a substituição de ativos com o mesmo valor contábil (item 2.1.1 da IN SRF nº 107, de 1988).
A propósito, consoante o disposto no art. 30, da Lei nº 8.981/1995, aplicável tanto ao lucro real, quando ao presumido, só haverá receita bruta quando as unidades imobiliárias forem efetivamente vendidas pela incorporadora, com o consequente ingresso em caráter definitivo, e acrescentando elemento positivo ao patrimônio do contribuinte.
A despeito disso, a Receita Federal por meio da Solução de Consulta Cosit nº 207/2014, e do Parecer normativo COSIT n° 9/0014, pacificou seu entendimento e equiparou o contrato de permuta ao de compra e venda, e estabeleceu que “o valor do imóvel recebido constitui receita bruta indistintamente se trata-se de permuta tendo por objeto unidades imobiliárias prontas ou unidades imobiliárias a construir”, devendo integrar a base de cálculo de IRPJ e CSLL no regime de lucro presumido “tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna”.
Não obstante o posicionamento da RFB em desfavor do contribuinte, o STJ no julgamento do Resp. n° 1.733.560/SC, ocorrido em 21 de novembro de 2018, decidiu que o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca.
No mesmo julgado, o STJ definiu que o valor decorrente do recebimento de imóveis dados como parte do pagamento nas operações de permuta de imóveis não se enquadra no conceito de receita bruta, consequentemente, não integrando a base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, somente a torna eventualmente recebida nas operações de permuta, deve ser oferecida à tributação pelas empresas optantes pelo lucro presumido.
Em linha com a decisão do STJ, o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais – CARF, no julgamento nos autos do processo nº 11080.001020/2005-94, em 10 de novembro de 2020, determinou que: “A tributação de operações de permuta, sem torna, por meio do regime do Lucro Presumido tem fundamentação primordial no conteúdo fictício da norma que determina a sua base de cálculo, acabando por alcançar indevidamente evento que não expressa qualquer rendimento, provento ou acréscimo patrimonial”.
No voto vencedor, conduzido pelo Conselheiro Caio Cesar Nader Quintella, destacou-se também que: “A disponibilidade da efetiva renda apenas ocorrerá quando da venda definitiva do imóvel recebido. Contrario sensu, se for tributada a simples operação de permuta de imóvel e, posteriormente, também se tributar a venda desse mesmo imóvel recebido em troca, fica clara a dupla oneração de apenas uma transação mercantil.”
Ocorre que, apesar dos recentes precedentes favoráveis aos contribuintes no âmbito do STJ e do CARF, enquanto não houver decisão com efeito vinculante, seja em Recurso Repetitivo ou Repercussão Geral, o Fisco continuará exigindo o pagamento dos tributos nas operações de permuta de imóveis pelos contribuintes que exploram atividade de incorporação imobiliária optantes pelo lucro presumido, conforme delineado posteriormente em Solução de Consulta COSIT nº 339, de 28 de dezembro de 2018, que reiterou o posicionamento da Receita Federal antes do julgamento Resp. n° 1.733.560/SC.
Em virtude disso, por segurança, não se revela prudente a simples exclusão dessas operações de permuta imobiliária da base de cálculo do IRPJ/CSLL, no regime de lucro presumido, sem autorização judicial, sob pena de eventual autuação fiscal com imposição de multa e juros.
Por tais razões, o contribuinte deverá levar a discussão ao judiciário para deixar de recolher os tributos relativos às operações futuras, e consequentemente, obter a recuperação dos pagamentos realizados nos últimos 5 anos, com redução significativa da carga tributária do setor.
