No ano de 2004 o Governo Federal promulgou a Lei 10.931/2004, a qual instituiu o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias; esse regime, é em caráter opcional e de forma irretratável, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
Em um primeiro momento, salienta-se que conforme o art. 28 da Lei nº 4.951/1964 a incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Segundo o art. 29 da supracitada legislação, considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
De forma facilitada, o que se extrai do preceito legal é que para ser incorporador não necessariamente precisa ser uma pessoa jurídica, e se quer uma construtora de imóveis, basta que o incorporador, que pode ser pessoa física, tenha um terreno próprio e aliene (compromisso de venda ou a própria venda) frações ideais do terreno objetivando a construção de um condomínio, seja de forma vertical (prédio) ou horizontal (condomínios de casas).
Passado este ponto e entendido o que é incorporação imobiliária e incorporadora, passa-se a explanar acerca do Regime especial tributário (RET) do patrimônio de afetação.
Para o incorporador ser optante do RET esse deve registrar no cartório de imóvel o memorial descritivo da incorporação imobiliária, posteriormente entregar o termo de opção especial de tributação à à unidade competente do seu Município ou Estado da Secretaria da Receita Federal, assim como efetuar a afetação do terreno e das acessões do objeto da incorporação imobiliária.
Feito isso, o incorporador estará sujeito à alíquota unificada de 4% (quatro por cento) de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, de todas as receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, assim como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.
Ademais ressalta-se que o terreno e as acessões do objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao RET não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao IRPJ, CSLL, PIS E COFINS decorrentes de outras atividades ou de outras obras desenvolvidas pelo incorporador. O terreno que estiver sob o manto do patrimônio de afetação responderá, apenas, pelas dívidas decorrentes das atividades próprias.
Isso posto, nota-se que o Regime Especial de Tributação Imobiliária do Patrimônio de Afetação é benéfico tanto para o incorporador, pois a tributação é deveras reduzida e facilitada, bem como para os adquirentes das frações ideais, pois se o incorporador passar por um processo de falência, ou até mesmo por um problema fiscal, as frações ideais serão dos compradores ou dos promitentes compradores, e não estarão sujeitas a qualquer constrição patrimonial.
