Uma das maiores dúvidas que permeiam o Direito Tributário – objeto de grandes debates entre tributaristas Brasil afora – é com relação ao conceito de valor venal do imóvel. Buscar uma aplicação uniforme e transparente, por meio de critérios claros e objetivos à disposição do contribuinte, é uma dificuldade enfrentada pelos estudiosos e aplicadores do direito.
Apesar de saber a alíquota aplicável ao ITBI, tributo objeto deste escrito, desvendar qual o valor venal – base de cálculo do tributo – do imóvel em sua exatidão é praticamente impossível.
Não se pode negar que identificar o valor de mercado de um imóvel é uma tarefa bastante árdua, que envolve diversas variáveis e um grau de subjetividade muito grande, como análise de benfeitorias, grau de conservação do empreendimento, valorização imobiliária, além dos interesses pessoais do comprador e do vendedor no negócio.
Com base nesses preceitos, os Municípios no Brasil, ao editar suas normas regulamentadoras, prevêem critérios excessivamente gravosos ao contribuinte, já que não buscam o tal do “valor venal” do imóvel. Regra geral, utilizam metragem do imóvel e localização como norteadores para aferir a base de cálculo do tributo.
Os municípios, portanto, valem-se de “valores referência” para lançamento do ITBI. São comuns os casos em que a base de cálculo do imposto é muito superior ao valor efetivamente pago pelo bem. E os contribuintes, neste caso, saem lesados, já que precisam quitar o imposto sem questionar, para que seja realizada a efetiva transferência da propriedade.
Ninguém como o próprio mercado, em outras palavras, o comprador e vendedor do imóvel, são mais aptos a definir o valor de mercado do bem. E é justamente por isso que o ITBI é, na grande maioria dos casos, um tributo com lançamento por declaração, como manda o art. 148 do Código Tributário Nacional. O fisco jamais terá o conhecimento de todas as variáveis que envolvem a compra e venda do imóvel e seu preço em condições de mercado.
Essa modalidade de lançamento é flagrantemente violada pelos municípios no exercício do seu poder regulamentar, já que estabelecem verdadeiro lançamento de ofício, com base em estimativa, para apurar a base de cálculo do tributo.
Tendo em vista esta incontestável violação do CTN pelos municípios do país, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial REsp 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (tema 1.113) decidiu por unanimidade que a base de cálculo do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) deve ser calculada sobre o valor do negócio jurídico realizado e declarado pelo contribuinte.
O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, de modo que é o mais apto, em condições normais de mercado, a ser considerado como o valor venal definido pela legislação.
Caso o município discorde do valor apontado pelo contribuinte, tem a prerrogativa de instaurar procedimento administrativo próprio para arbitrar a base de cálculo e, se comprovar que a declaração do contribuinte é incondizente com o valor de mercado, pode rever o lançamento efetuado pelo contribuinte, nos termos do art. 149 e incisos, do CTN.
O posicionamento do STJ neste tema, favorável ao contribuinte, traz maior segurança jurídica nas operações de compra e venda de bens imóveis, gerando maior previsibilidade nos custos de aquisição e favorecendo um planejamento tributário eficaz.
Sem olvidar dos contribuintes que realizaram o pagamento nos últimos 5 (cinco) anos do imposto com base nesses valores de referência, hipótese em que é possível, por meio de ação judicial, a recuperação dos valores pagos indevidamente aos cofres públicos.
