O ITBI é um imposto que incide sobre a transmissão, por ato oneroso, de bens imóveis ou direito reais sobre eles, e que possui como a sua base de cálculo o valor de venda do imóvel. Não raras vezes, o contribuinte é surpreendido pelo fisco na transação imobiliária, unicamente porque esse atribui ao imóvel transacionado um valor maior do que efetivamente vale.
Em exemplo: Carlos adquire de Junior uma casa no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), e no momento de recolher o montante referente ao ITBI — R$ 1.000.000,00 x 3% alíquota ITBI — o fisco municipal comunica para Carlos que segundo os parâmetros municipais o valor de venda do imóvel não é R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), e sim, R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais), logo, Carlos deve recolher o valor de R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais) — R$ 1.300.000,00 x 3%.
Com efeito, diante desse cenário corriqueiro e ilegal, o Superior Tribunal de justiça ao julgar o Recurso Especial 1.937.821/SP, firmou que a base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir o valor da transação declarada pelo próprio contribuinte — declaração com presunção de veracidade.
Isto é, no exemplo dado acima, com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, o ITBI incidirá sobre o valor de R$ 1.000.000,00 — valor real da operação — e Carlos economiza o montante pecuniário de R$ 9.000,00 (nove mil reais).
Ademais, ressalta-se que se o fisco municipal não seguir o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, deve-se recorrer de prontidão ao judiciário para afastar a exação tributária ilegal.
Além do entendimento apresentado acima, no mesmo julgamento, ficou definido que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU, bem como que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.
Dito isso, é de suma importância ressaltar que diante do posicionamento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, o contribuinte não deve acreditar que poderá efetuar transações imobiliárias simuladas — declarando a menor o valor do imóvel vendido para pagar menos ITBI –, uma vez que a presunção de veracidade poderá ser afastada pelo fisco municipal mediante a instauração de procedimento administrativo tributário próprio para o arbitramento fidedigno da base de cálculo, sendo ainda acrescido o valor de multa e juros.
Por fim, salienta-se que os fundamentos jurídicos avançados no Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça poderão ser aplicados em operações imobiliárias que já ocorreram com o recolhimento do ITBI a maior (base de cálculo arbitrada pelo fisco municipal). Assim sendo, vem à tona o direito do contribuinte solicitar, no judiciário, a restituição do ITBI pago a maior.
